土地使用分區是什麼?學會 3 大要點,輕鬆投資房地產!

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很多購買土地想要自己蓋房子的民眾,會認為買來的土地想蓋什麼就蓋什麼,但事實上能夠蓋的建築種類早已被政府規定。

「土地使用分區」就是在訂定土地使用種類的規定,所以購買土地前一定要了解清楚該區域是屬於什麼類型的土地使用分區。

後續的文章會帶你了解土地使用分區有哪些詳細的規範及常見的分類,讓你了解土地使用分區的重點,避免因為忽略這個細節而造成購屋、買土地的權益受損。

什麼是土地使用分區

土地使用分區是地方政府當初在執行都市計畫時,對每個不同土地所賦予的功能,當政府機關認定某塊土地的用途,他就會把該區域做特定的分區。

當被規劃好土地使用分區的地方,就不能夠隨意蓋什麼建築就蓋什麼建築,而是要蓋符合規定類型的建築,以土地使用分區的「住宅區」為例,它就有明訂規範不能夠蓋較大型的商業、工業建築。

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土地使用分區是什麼?學會 3 大要點,輕鬆投資房地產!
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常見土地分區的 2 大種類

1. 住宅區

住宅區在土地使用分區管制的規範內,作為保護民眾居住環境而劃定,所以住宅區的建築物不能夠妨礙到該地區的居住衛生、安靜及安全等等。

住宅區還會再區分成 4 個種類,每種不同的住宅區都有不同的「容積率」與「建蔽率」的限制,地方政府機關會考量居住的安全性與舒適性,再經過專業單位計算,分配各個地區的住宅區類型。

2. 商業區

商業區是依照土地使用分區規範所劃定,作為商業設施使用(例如銀行、金融機構及商場等等),通常商業區會在住宅區附近,並有較完善、便利的交通。

商業區依照商業活動的不同分成 4 個種類,主要都是做為商業活動使用,不會以居住品質做為建照考量,所以都市計劃時會給予較高的容積。

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違反土地使用分區的罰則

依據都市計畫相關法規,如果違反土地分區的規定遭人檢舉或主管機關稽核,可以對建築物或是土地的所有權人、使用人或管理人,處以新臺幣 6 萬以上到 30 萬以下的罰鍰。

如果被行政裁罰後仍不改善,就可以按照違規的次數來開罰,並且強制斷水、斷電,更有可能會透過封閉、強制拆除等手段來要求恢復原狀。

這些行政懲罰的手段衍生的相關費用,也要由土地或建築物的所有人、使用人或管理人來負擔,所以千萬不要貪小便宜違反土地使用分區規定。

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結語:留意土地使用分區細節,避免花錢當冤大頭

土地使用分區有許多要注意的細節,從預算、款式及材料等等,都需要做許多的功課,才不會在討論土地使用分區時被對方亂開價。

也得特別留意不要對土地使用分區有不切實際的期待,否則當錢花下去,卻沒有發現明顯改善生活品質,且過一段時間後又不堪使用,這時候就會花錢當冤大頭了。

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參考資料

註解 1:土地使用分區查詢

註解 2:土地使用分區 是什麼?為什麼要劃分 使用分區 ?住宅區 商業區有什麼差?

註解 3:住家在商業區 還是住宅區較好

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買房達人 羅右宸

過去幾年來,看過 5000 間以上房子、接觸 3000 位以上房仲、1000 位不同房東,長期擁有 400 多間房,年收租達上千萬!

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