什麼是商業區?了解 3 大特點,選對好的投資物件

什麼是商業區?了解 3 大特點,選對好的投資物件

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你知道居住的區域是「商業區」還是「住宅區」嗎?

因為臺灣地小人稠的緣故,所以大家對於居住的土地分區較沒有明顯的界限之分,但實際上卻有法規訂定「商業區」與「住宅區」的差別。

除了住宅區不能從事較大型的商業活動外,政府在都市計畫時也給予商業區較大的容積,提高商業區域的使用價值。

為了避免購屋、轉手時的糾紛,購屋前務必要了解清楚自己所購買的物件是屬於什麼區域,才不會在遇到問題時損失權益。

後續文章會告訴你商業區有哪些特點、種類,並讓你了解「商業區」與「住宅區」的主要差異,使你可以選擇較適合你的居住環境。

商業區是什麼

商業區是依照土地使用分區規範所劃定,作為商業設施使用(例如銀行、金融機構及商場等等),通常商業區會在住宅區附近,並有較完善、便利的交通。

商業區依照商業活動的不同分成 4 個種類,主要都是做為商業活動使用,不會以居住品質做為建照考量,所以都市計劃時會給予較高的容積。

什麼是商業區?了解 3 大特點,選對好的投資物件
什麼是商業區?了解 3 大特點,選對好的投資物件 3

商業區劃分的 4 大種類

1.第一種商業區

第一種商業區為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

2.第二種商業區

第二種商業區為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動使用而劃定之商業區。

3.第三種商業區

第三種商業區為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動使用而劃定之商業區。

4.第四種商業區

第四種商業區為供全市、區域及臺灣地區主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

商業區依照使用目的不同,主要區分這四個種類,第一種商業類型的容積率與建蔽率最低,而第四種的容積率與建蔽率最高,全端看主管機關在都市計畫的時候如何訂定。

商業區的劃分建蔽率容積率特色
商一40%240%為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商二50%300%為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商三60%490%為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商四60%630%為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

與住宅區的差異

商業區的建蔽率與容積率普遍都會比住宅區來得高,因為要增加土地的使用率及價值,除此之外,第一種的住宅區完全不能有商業行為。

除了第一種的住宅區外,第二至四種住宅區都可以供一般零售業進駐,例如便利超商,而第四種住宅區還可以允許公害最輕微的輕工業進駐。

有許多看起來像住宅的房子,其實都是商業區,如果購屋者想要了解自己的房子到底屬於「商業區」或「住宅區」,可以查閱建築執照或是使用執照就可以一目了然。

純住宅大樓住商混合大樓
優點出入人員單純較保值、容易轉手居住環境比較容易維持乾淨商業較興旺,周邊生活機能較佳多位於交通便利的市中心區域房價較便宜
缺點房價可能較高人潮少,工作晚歸須注意安全公共設施比較多樣,因此提高了公設比出入人員較為複雜管理相對不易銀行貸款成數低公用水電量大如果一樓店面是餐廳,則蟑螂、老鼠較容易出現,公共衛生要花更多心思維護
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結語:認清商業區與住宅區差別,留意自身權益

住宅區及商業區都有許多不同的種類,每個種類的用途都不同,所以購屋者在買房前一定要充分了解自己要購買的是哪一種的商業區或住宅區。

如果在投資或購買前沒有搞清楚土地分區,就有可能在日後轉手時才發現房價的漲幅不如當初預期,甚至有可能較難找到接手的購屋者。

參考資料

註解 1:土地使用分區 是什麼?為什麼要劃分 使用分區 ?住宅區 商業區有什麼差?

註解 2:購買商業區住宅的三兩事

註解 3:住家在商業區 還是商業區較好

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買房達人 羅右宸

過去幾年來,看過 5000 間以上房子、接觸 3000 位以上房仲、1000 位不同房東,長期擁有 400 多間房,年收租達上千萬!

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