【包租公教學】學會簡單5招,教你投資當房東

投資當房東

相信很多上班族都很羨慕,有些人不用上班就有房租收入,比自己上班收入更高,甚至每天都能悠哉生活而不用趕上班時間,十分令人嚮往!但在看似輕鬆的表象下,如何才能當上包租公呢?今天的包租公教學中,我們將傳授你5步驟投資當房東,帶你瞭解買房收租的注意事項,讓你不用再奔波勞碌,卻能每月享有穩定收入!

投資當房東需要什麼條件?

該如何成為包租公呢?首先,你必須準備好頭期款、向銀行貸款,購買一間狀況良好的房子,接著進行房屋修整、裝潢,就能開始招租、收租金了。看似簡單的房產被動收入模式,為何許多上班族遲遲跨不出第一步呢?最常聽的的藉口是:「沒有頭期款」、「上班完就很累了,沒有時間去看房子」、「房價現在好像在高點,不適合進場買房」、「房價如果下跌怎麼辦」……等等,反而讓你錯失了投資機會!接下來將分享5個步驟,幫助你成為月月收租的房東!

零基礎包租公教學,帶你5步驟開創收租人生!

包租公教學步驟1:貸款

現在幾乎沒有人能夠以現金直接買下房屋,絕大部分都要跟銀行貸款,別以為貸款就不好,比如你有400萬的資本,你可以直接買下一個同等價值的房產,或是拆分為2個200萬頭期款、購買2間千萬房產,兩個方式同時分割套房出租,你覺得哪個方案收益會比較高呢?毫無疑問是後者。

尤其現在房市正熱,房貸利率又創下史上最低,加上房屋要貸到8成也不難,甚至要追加整修貸款也不是件難事。總結來說,現在想買房收租的朋友,只要準備好頭期款,幾乎就等於拿到包租公的入場券了!

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包租公教學步驟2:選擇投資標的

既然要投資當房東,就得找出最適合的房屋類型,現有的台灣房屋可分為新成屋、中古屋與預售屋3種,至於3種類型的優劣,可以參考房地產投資入門,這裡就不多說廢話,總結來說「中古屋」是最適合包租公的投資標的,尤其5樓以下的公寓,沒有太多消防法規的限制,作為分割出租的對象再適合不過。

比起現在動輒35%的公設,30年屋齡以上的公寓,公設比例幾乎都在5%上下,可供規劃的空間更多,甚至多規劃出1~2個房間也不困難。同樣的條件下,即使新屋可以收取較高的租金,但出租單位少,因此在收益上還是比較差。

包租公教學步驟3:投資報酬率

包租公教學:計算投資報酬率

對於新手包租公來說,我想很多人會在這裡卡關,因為計算不出適當的收益比,即使順利出租的收益也僅僅是打平,距離想要輕鬆收租的生活還很遠。投報率最基本的算法就是「年租金/購買房屋總價」,舉例來說,你的購屋總價是500萬,房屋內總共分割為2間套房、2間雅房,總共月租金為34,000,年租金為408,000,套入公式為8.16%。在一般包租公收益比,5~7% 是一般值,高於7%就是優秀的投報率。

不過以上只是最粗淺的計算,還沒有將裝潢、家具、家電、地價稅、房屋稅、維修與仲介費等實質付出成本計算進去,這些費用高低有別,如果算進去的話,投報率大約落在6~7%之間,也算是可以接受的範圍。另外,租金定價務必參考附近的行情,訂得太高租不出去也沒有用,假使還有房屋貸款,就要精算到能支付房貸後還有獲利的租金,最後就是減少出租物件空置的時間,只要空一天就是減少一天收入,有這樣觀念才能掌握獲利關鍵。

包租公教學步驟4:計算回本時間

很多人以為在台北買房收租鐵賺,但事實上台北市房價高,租金水準卻沒有跟著上揚,導致回本時間拉長,反倒中南部房價稍低,但租金水準與台北的差距卻不大,回本時間反而可以縮短。如果在意投報率與回收成本的話,離開雙北反而會發現一片新天地,再加上找到正確物件裝潢出租,獲利將更加可觀。

包租公教學步驟5:是否需要裝潢

正確的投資物件,除了地點等外部條件,更重要的是「是否需要大幅更動內部裝潢」,比方說原先是家庭式格局,要改成數個單位出租,勢必要大幅更動,這時候就要計算需要投入的資金,以及能夠額外創造的收益;相反地,如果接手前一個包租公的物件,內部已經都分割裝潢好,只需要確認管線等問題就能出租,裝潢的費用就能夠大幅削減,只要能談到一個好價錢,投報率說不定會更高。

一般而言,裝潢費用是除去購屋之外最大筆的支出,適當的裝修能夠增加出租價值,但過度裝潢卻無法多增加收入,尤其突破附近租屋水準的話,反而得不償失。建議適當的裝潢就夠了,畢竟包租公最重視的還是投報率。

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投資當房東其實沒有想像中困難,難的其實是自己恐懼、猶豫不前,只要準備好初期啟動資金,擁有足夠的知識進行投資,便能獲得水準以上的租金收入。羅右宸老師於20歲買下第一間房,22歲就已經擁有22間房穩定收租,現今擁有超過400間房,每年被動收入破千萬!你也想學會每月收租300萬的套利技巧嗎?歡迎了解羅右宸老師的包租公實戰養成課程,獲得戰勝房地產的秘訣。


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