小心預售屋合約陷阱!留意這 7 點重要的買房關鍵!

小心預售屋合約陷阱

最近有個新聞,政府抽查預售屋合約,發現有九成都有瑕疵,購屋該怎麼捍衛自己該有的權益呢?首先我們先來看看有那些常見的合約瑕疵吧!

今年建商推案頻頻出新高,很多人也動心想買屋,尤其是預售屋更多,當然我本身是不建議買預售屋,但還是要幫大家忙。

由於合約是厚厚一本,對於一般人尤其是首購的族群,很容易忽略掉賣方刻意忽略省去的部分,造成買方的損失,但是這麼多的資訊,到底哪些是最容易被動手腳的呢?

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預售屋合約簽約必查項目

根據內政部地政司提供的資料,預售屋定型化契約中,以下六項違規最為頻繁,購屋前務必要謹慎注意:

一、契約未給予足夠審閱期間

如前面所說,合約是很厚一本,依法是要給予五天的審閱期,即使在契約中「已充分閱讀故放棄審閱期」,依舊是違法的,這點務必要首先注意。還有以裝潢款來填充房價總值,或是把送的家具都會灌水實價登錄。

二、預售屋合約中,車位資訊不詳實

大家買房對於建物土地資訊都會再三確認,但是車位通常會輕忽,但其實預售屋合約必須詳實寫明車位位置、性質、平面或是機械、面積與尺寸等資訊,如果沒有其實就是有問題。

另外還有把車位灌到房價後,又特意把車位價值壓低,無非就是要拉高房價的手法。

比方說過去建商為了多塞幾個車位來賣,故意隱匿車位相關資訊,等到房子蓋好買方才發現車位大小根本停不下休旅車,即使想轉賣又受限車位性質難以脫手,導致白白損失上百萬。

三、面積誤差不找補

由於預售屋並沒有實品可以對照,蓋好後可能房地面積與規劃有所落差,法規裡面有詳細規定賣方應該針對各部分短少面積全數找補。

假使超過賣方也只能向買方要求補款百分之二,假使各部分短少誤差超過百分之三,那麼買方有權可以解除合約,不過這點經常合約中會遭到移除。

法規中「誤差」,是指超過或不足,也就是說不管建商是多給或少給超過百分之三,消費者都可要求解約,假使只有不足卻沒有超過,在法律上依舊是違法。

四、驗收處理不明確

我們都知道房屋蓋好後都得要驗收才能交屋,假使過程中發現瑕疵,應該要在期限內修繕完成。法律上為了保護買方、也避免建商輕視驗收,可以保留總價百分之五作為交屋款,完成後才交付。

不過預售屋合約契約中經常沒有記載驗收條款,甚至把交屋款壓低於百分之五,讓建商犧牲代價不高的交屋款以逃避修繕責任,讓購屋者吃虧。

比方說一千三百萬的預售屋保留款,至少也得在六十五萬,假使壓低到五十萬以下,建商很容易以這代價放棄修繕,讓買方完全沒有辦法。

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預售屋合約

五、建材規格不揭露

有去過預售屋現場的朋友一定聽過現場人員這樣說:如果預定使用的建材缺貨,將以同等商品代替,聽起來沒有問題,但是卻藏有蹊蹺。

因為法規限定業者如果要更換建材,須經買方同意才可以,更重要是不能使用有損害結構與危害人體健康的建材,比方說遭到汙染的鋼筋之類。

假使業者違規可以要求房價百分之十五的違約金,但前提是預售屋合約契約要把建材規格、廠牌與違約條款寫明,否則會影響到求償或是解約的權利。

六、開工日期不確實

正常來說預售屋合約契約上要標明預定開工日與建照取得日期,不過業者經常更改為「取得使照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」這樣的文字遊戲。

雖然業者常辯稱取得建照時間無法把握,不過地政司表示法規中有載明,若發生非可歸咎於賣方之情事,期限可順延,建議建商還是照規定來較妥當。

並且進度延宕的時候,求償是以日計算的,唯有把日期清楚載明,避免模糊地帶。

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七、違約條款不載入

在買賣條款中違約條款是最重要的部分,假使賣方違反「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項」中「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」等規定。

消費者是有權解約,但是不少預售屋合約對此隻字不提,嚴重損害買方權益。

那麼如果問我投資預售屋有甚麼想法?個人是不建議的,因為建商能夠上下其手的空間實在太大了,最大爭議除了漏水、公設等等狀態,導致糾紛不斷。

可能當初設計沒辦法通過建管處的要求,只得更改設計,導致買方的期望落空。加上管委會、社區素質等都會影響未來價值。

這裡再次提醒大家,不管哪種投資商品都有特性,當然要做好了解的功課,經過評估思考要不要下手,如果衝動只會讓自己後悔,唯有冷靜與收集資訊,才能穩當快樂的賺錢。

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