在房市逐漸復甦走強、許多熱錢都進入這個市場之際,很多人都想入場投資,但如何投資房地產就是個大問題,尤其常苦於哪些標的比較好入手?哪裡獲利空間大,甚至涉獵一段時間也有這樣的疑問。其實地段、生活機能都是影響因素,但如果把這些比較難以量化的因素排除,以「穩健收租+賺房價漲幅」作為不動產投資的目標,該以哪種房子為投資標的呢?接下來我們就來看看吧!
如何投資房地產?3種房地產投資優缺點評比
以下就「新成屋」、「中古屋」及「預售屋」3種房屋類型,從頭到尾、優劣都分析給大家,讓你就自己的個性選擇最適合的投資標的!讓如何投資房地產不再成為難題。
新成屋投資
定義屋齡在 10 年內都屬於新成屋範圍之內,並不如一般人印象中剛剛交屋才算,畢竟有些建案要好幾年才能賣光。
新成屋優點:
1.由於整體水電管線都在非常健康狀態,在交屋一年內都還在建商保固範圍內,即使要裝修,所需付出費用也會較低。
例如兩房產品大約只要 20 萬、三房約 30 萬左右預算就能完成,甚至不必具備太多裝修能力也能完成,從這點開始入手門檻比較低。
2.因為屋況良好,申貸比例能夠提高一些,當然產品不同高低也有差別,不過現在銀行大致都可以貸到七八成左右,準備好足夠頭期款就能開始投資。
新成屋缺點:
1.新成屋在投資上最大問題就是價格,是 3 種房屋中單價最高的。同時帶來另一個問題,就是投報率較低,可能 3% 左右就已經封頂有些建商在設計產品之初就是用收租套房的形式,這樣的話報酬率有可能達到 4% ,但這種的房型在市面上並不是太多。
2.脫手這類以套房規劃的新成屋時,能夠獲得的漲幅非常有限,除非所在地位於尚未開發完全的地區,具有未來發展潛力,才會有比較大的成長空間。
3.新社區大樓通常收取管理費也相對較高,這也是投資成本上要考量的。
綜合以上的優缺點,我的想法是新成屋比較不建議以收租投資,更適合的方式是自住或坐等未來增值會更恰當,畢竟新屋收租折舊成本不低。
中古屋投資
以我自己經手的案例來說,最擅長投資中古屋,也就是屋齡 10 年以上的老房子,這是為什麼呢?
中古屋優點:
1.公設比低、室內實坪較大。這種年齡的華廈公設大約落在 10 – 25% 左右,公寓有可能不到 5% 外,甚至可能還有增建坪數,對比現在新屋動不動就是 35 – 40%的公設,同樣權狀大小,室內空間可能就差了一個房間的大小,這個差別就很大了。
2.中古社區管理費通常較低,如果是公寓甚至沒有管理費,而且這些社區的管理也不見得比新屋差,這點觀念大家要記得。
3.實坪大對於改成套房收租較有利,目前的消防法規主要針對 6 樓以上的建物才有室內裝修許可規範,假使在 5 樓以下就有比較多的規劃彈性。如透天、公寓,幾乎沒有太多法規規範。購入這種中古屋隔成套房來收租,投報率甚至能達到 7 – 8% 的投報率,這是相當不錯的投資期望,只要看準優秀的標的,投報率絕對會讓你滿意。
中古屋缺點:
1.中古屋最大的隱藏風險就是會有漏水、壁癌等屋齡高的普遍狀況,另外還包括水電管路要重拉,包裝規劃等都需要花費更多心力與預算進行處理,避免因為線路老化發生意外,因此這是必要的投資成本。
基本上整修成本比起新成屋至少需要兩倍預算,考驗投資者手中的流動資金量。
2.投資中古屋物件,有時也需要打理與鄰居、管理員的關係,相對比較麻煩,不過為了日後順利,這些還是必須要做的事情。
整體來說我個人認為中古屋是進可攻、退可守的好標的,兼顧能夠賺增值財與穩定收租,雙管齊下兩不誤,是投資收租的第一優先選項,在不動產投資中獲利有比較大空間的類型。
此外,以地點限制條件下,中古屋一定是最好的,其次才是新成屋,最後輪到預售屋。
這是為什麼呢?我們可以看到預售屋是往都市外圍蓋的,通常地點在重劃區。大多數市中心成屋都是先建後售,沒有預售屋存在空間。
預售屋投資
由字面預售兩字來看,由於建物還沒蓋好、甚至連地基都沒開工的緣故,完全沒有收租功能之外,基本上投資這類房產就是為了轉手賺價差而已。
傳統觀念中買預售屋投資是為了「轉紅單」,也就是賺取所謂的「權利轉讓」獲利。
一般來說,啟售開始兩週內與銷售最後兩週期間,預售屋價格會有相當議價空間,這是為什麼呢?
這點可以從心理來分析,主要是預售前面兩週,建商會想於試水溫階段多換點現金,議價幅度較大也是可以預見的情況;最後兩週是面臨餘屋出清、進入獲利了結階段,比起熱銷期價格上會比較便宜,也能拿到比較好折扣,問題就是可挑選也不多了。
前面也有說到,由於建物本身尚未建造完成,可能連執照都還沒拿到的情況下,投資變數其實很多,建議大家只鎖定品質好、聲譽佳的大型建商建案,以免發生房子蓋不完、或是屋況有落差等爭議,導致不利脫手情況,這可不是我們投資想見到的情形。
不動產投資注意事項
接下來要說的,可能許多人忽視或是沒有注意的,那就是買賣預售屋也需要繳所得稅,這點也需要考慮在成本內。
預售屋工程期內轉單要注意
一般來說通常到要交屋、開始付工程款時候,投資現金壓力就會一下子變得很吃重,最好投資預售屋在工程期間內,迅速脫手出場才是上策。
但是這個投資方式可行性偏低,因為現在轉單情況已經減少很多,主要是許多大建商不允許轉單情況、增加無謂預售屋糾紛問題,另外加上稅制關係,未來只有規模較小建商能允許轉單操作,未來會不會轉紅單獲利消失,這誰也說不準。
比較新成屋、中古屋與預售屋房貸比例
前面大概分析 3 種房型的投資型態,接下來就要談到最現實的錢,也就是貸款部分。
一般來說預售屋能夠申請貸款成數是最高的,因為根本還沒開始建設,大多數情況下可以在銀行手上貸到八成,此外新成屋大概也可以貸到八成,兩者相比較之下,能夠見到實物的新成屋,會是我比較推薦的。
條件好的中古屋其實也可以達到八成,不過大部分產品只能貸款到六、七成,貸款條件相對較差。由於中古屋總價較低,主要支出費用是在裝修部分較高,總的來說中古屋的投資報酬率還是高一些。
如何挑選房地產投資?善用手上資金挑對地點
小資金起步,景氣好的話可以選擇操作預售屋。因為預售屋入手最輕鬆,小資族可以從預售屋開始,讓資金壓力一開始不會太高。
假使大家要選擇新成屋投資,切記要買附近區域還沒發展起來,或周遭有許多預售屋的地方,讓新成屋有機會隨著預售屋情勢帶動,享受往上拉升的漲價空間。
此外,也可以選擇市中心的房屋,整理成收租型不動產商品,如大學城附近會有不需要太多裝修,甚至一卡皮箱就能入住的房產類型,不太需要重新規畫,更能減少成本支出。
再來說到中古屋,雖然三種裡面技術門檻最高,不過也是獲利最可觀的,等到不動產投資一段時間後,培養些經驗人脈後再行嘗試也不遲。
總而言之,新成屋潛在問題通常較少、中古屋投報率可能拉高,買預售屋投資要先思考獲利目標。無論選擇新屋或舊屋,精算報酬率都是如何投資房地產的關鍵!
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