在房市逐漸復甦走強、許多熱錢都進入這個市場之際，很多人都想入場投資，但如何投資房地產就是個大問題，尤其常苦於哪些標的比較好入手？哪裡獲利空間大，甚至涉獵一段時間也有這樣的疑問。其實地段、生活機能都是影響因素，但如果把這些比較難以量化的因素排除，以「穩健收租+賺房價漲幅」作為不動產投資的目標，該以哪種房子為投資標的呢？接下來我們就來看看吧！

如何投資房地產？3種房地產投資優缺點評比

以下就「新成屋」、「中古屋」及「預售屋」3種房屋類型，從頭到尾、優劣都分析給大家，讓你就自己的個性選擇最適合的投資標的！讓如何投資房地產不再成為難題。

新成屋投資

定義屋齡在 10 年內都屬於新成屋範圍之內，並不如一般人印象中剛剛交屋才算，畢竟有些建案要好幾年才能賣光。

新成屋優點：

1.由於整體水電管線都在非常健康狀態，在交屋一年內都還在建商保固範圍內，即使要裝修，所需付出費用也會較低。

例如兩房產品大約只要 20 萬、三房約 30 萬左右預算就能完成，甚至不必具備太多裝修能力也能完成，從這點開始入手門檻比較低。

2.因為屋況良好，申貸比例能夠提高一些，當然產品不同高低也有差別，不過現在銀行大致都可以貸到七八成左右，準備好足夠頭期款就能開始投資。

新成屋缺點：

1.新成屋在投資上最大問題就是價格，是 3 種房屋中單價最高的。同時帶來另一個問題，就是投報率較低，可能 3% 左右就已經封頂有些建商在設計產品之初就是用收租套房的形式，這樣的話報酬率有可能達到 4% ，但這種的房型在市面上並不是太多。

2.脫手這類以套房規劃的新成屋時，能夠獲得的漲幅非常有限，除非所在地位於尚未開發完全的地區，具有未來發展潛力，才會有比較大的成長空間。

3.新社區大樓通常收取管理費也相對較高，這也是投資成本上要考量的。

綜合以上的優缺點，我的想法是新成屋比較不建議以收租投資，更適合的方式是自住或坐等未來增值會更恰當，畢竟新屋收租折舊成本不低。

中古屋投資

以我自己經手的案例來說，最擅長投資中古屋，也就是屋齡 10 年以上的老房子，這是為什麼呢？

中古屋優點：

1.公設比低、室內實坪較大。這種年齡的華廈公設大約落在 10 – 25% 左右，公寓有可能不到 5% 外，甚至可能還有增建坪數，對比現在新屋動不動就是 35 – 40%的公設，同樣權狀大小，室內空間可能就差了一個房間的大小，這個差別就很大了。

2.中古社區管理費通常較低，如果是公寓甚至沒有管理費，而且這些社區的管理也不見得比新屋差，這點觀念大家要記得。

3.實坪大對於改成套房收租較有利，目前的消防法規主要針對 6 樓以上的建物才有室內裝修許可規範，假使在 5 樓以下就有比較多的規劃彈性。如透天、公寓，幾乎沒有太多法規規範。購入這種中古屋隔成套房來收租，投報率甚至能達到 7 – 8% 的投報率，這是相當不錯的投資期望，只要看準優秀的標的，投報率絕對會讓你滿意。

中古屋缺點：

1.中古屋最大的隱藏風險就是會有漏水、壁癌等屋齡高的普遍狀況，另外還包括水電管路要重拉，包裝規劃等都需要花費更多心力與預算進行處理，避免因為線路老化發生意外，因此這是必要的投資成本。

基本上整修成本比起新成屋至少需要兩倍預算，考驗投資者手中的流動資金量。

2.投資中古屋物件，有時也需要打理與鄰居、管理員的關係，相對比較麻煩，不過為了日後順利，這些還是必須要做的事情。

整體來說我個人認為中古屋是進可攻、退可守的好標的，兼顧能夠賺增值財與穩定收租，雙管齊下兩不誤，是投資收租的第一優先選項，在不動產投資中獲利有比較大空間的類型。

此外，以地點限制條件下，中古屋一定是最好的，其次才是新成屋，最後輪到預售屋。

這是為什麼呢？我們可以看到預售屋是往都市外圍蓋的，通常地點在重劃區。大多數市中心成屋都是先建後售，沒有預售屋存在空間。

預售屋投資

由字面預售兩字來看，由於建物還沒蓋好、甚至連地基都沒開工的緣故，完全沒有收租功能之外，基本上投資這類房產就是為了轉手賺價差而已。

傳統觀念中買預售屋投資是為了「轉紅單」，也就是賺取所謂的「權利轉讓」獲利。

一般來說，啟售開始兩週內與銷售最後兩週期間，預售屋價格會有相當議價空間，這是為什麼呢？

這點可以從心理來分析，主要是預售前面兩週，建商會想於試水溫階段多換點現金，議價幅度較大也是可以預見的情況；最後兩週是面臨餘屋出清、進入獲利了結階段，比起熱銷期價格上會比較便宜，也能拿到比較好折扣，問題就是可挑選也不多了。

前面也有說到，由於建物本身尚未建造完成，可能連執照都還沒拿到的情況下，投資變數其實很多，建議大家只鎖定品質好、聲譽佳的大型建商建案，以免發生房子蓋不完、或是屋況有落差等爭議，導致不利脫手情況，這可不是我們投資想見到的情形。

不動產投資注意事項

接下來要說的，可能許多人忽視或是沒有注意的，那就是買賣預售屋也需要繳所得稅，這點也需要考慮在成本內。

預售屋工程期內轉單要注意

一般來說通常到要交屋、開始付工程款時候，投資現金壓力就會一下子變得很吃重，最好投資預售屋在工程期間內，迅速脫手出場才是上策。

但是這個投資方式可行性偏低，因為現在轉單情況已經減少很多，主要是許多大建商不允許轉單情況、增加無謂預售屋糾紛問題，另外加上稅制關係，未來只有規模較小建商能允許轉單操作，未來會不會轉紅單獲利消失，這誰也說不準。

比較新成屋、中古屋與預售屋房貸比例

前面大概分析 3 種房型的投資型態，接下來就要談到最現實的錢，也就是貸款部分。

一般來說預售屋能夠申請貸款成數是最高的，因為根本還沒開始建設，大多數情況下可以在銀行手上貸到八成，此外新成屋大概也可以貸到八成，兩者相比較之下，能夠見到實物的新成屋，會是我比較推薦的。

條件好的中古屋其實也可以達到八成，不過大部分產品只能貸款到六、七成，貸款條件相對較差。由於中古屋總價較低，主要支出費用是在裝修部分較高，總的來說中古屋的投資報酬率還是高一些。

如何挑選房地產投資？善用手上資金挑對地點

小資金起步，景氣好的話可以選擇操作預售屋。因為預售屋入手最輕鬆，小資族可以從預售屋開始，讓資金壓力一開始不會太高。

假使大家要選擇新成屋投資，切記要買附近區域還沒發展起來，或周遭有許多預售屋的地方，讓新成屋有機會隨著預售屋情勢帶動，享受往上拉升的漲價空間。

此外，也可以選擇市中心的房屋，整理成收租型不動產商品，如大學城附近會有不需要太多裝修，甚至一卡皮箱就能入住的房產類型，不太需要重新規畫，更能減少成本支出。

再來說到中古屋，雖然三種裡面技術門檻最高，不過也是獲利最可觀的，等到不動產投資一段時間後，培養些經驗人脈後再行嘗試也不遲。

總而言之，新成屋潛在問題通常較少、中古屋投報率可能拉高，買預售屋投資要先思考獲利目標。無論選擇新屋或舊屋，精算報酬率都是如何投資房地產的關鍵！

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