很多人印象中,只要是包租公就是穩賺無賠,但事實真是如此嗎?包租公就真的這麼沒有風險嗎?大家要知道房屋即使不動,都需要管理,更何況有人使用的情況
所以包租公還是有風險成本,接下來就用共享公寓失敗,包租公你看到甚麼教訓?以這則新聞來開始今天的話題。
這個新聞是怎麼一回事呢?可能大家有聽過台北萬華近年一個有名的共享公寓案例,名叫萬華玖樓,這是以青年共享公寓開始。
當初花了兩千萬改造六樓與約 200 坪空間,於 2019 年 1 月開幕營運,但是由於今年疫情的影響,一個月就需要支出達四十四萬的壓力,終於讓團隊稱不下去,團隊決定退出經營解約後由其他物業接手。
共享空間經營不易
在這個概念出來時,其實當初就不怎麼看好,這絕非放馬後炮,那就讓我們來理解原因究竟是為什麼?
雖然歐美有很多成功案例,但是文化差異與土地持有概念,在東方世界其實不容易成功,即使以社群的概念來經營,但是這必須基於國際觀的族群才能支撐起來,在台灣這樣的族群老實說並不是太多。
在台灣只有台北信義與大安區,這樣的概念比較推行起來,而且以租金來說都可以租到套房,這樣的話多少人會以交流為主租賃呢?
即使有,我們來從這點來切入分析。共享空間主打的就是在公共空間交流,換個方式來思考就像是新社區的公設,但是二房東像是玖樓來說,這個就是最頭痛、最花錢的,有多麻煩呢?
維護、保養、修繕與清潔的費用,其實遠比一般人想得更多,要維持到一個窗明几淨的環境,要花費的心力不可小看。
公共空間的加分不大
還是以玖樓的案例來看,有整個一層樓的公共空間,提供相當舒適的交流環境,甚至要與外人交流都沒有問題,但是問題來了,這樣的空間是不可取代的嗎?
在台北市想要找不到速食店、咖啡廳等可以交流的空間,除非跑到郊區否則還蠻困難的,那麼這樣需要高成本維護的空間,在許多商業空間能夠簡易取代的情況下,究竟有多少不可取代性?
這個案例已經沒有共用廁所的問題,更花了許多心思設置租客交流的場所,老實說立意真的不錯,實際看起來的狀況也不差,但就如前面所說,這樣的案例換成信義大安區,有足夠多的高收入族群可以支撐。
但是踏出這個區域,別說萬華區了,就算是中山、中正區,想要支撐下去都很困難,加上疫情的關係少了很多外國租客,能否支撐至少達到損益平衡,大家想想就知道了。
租屋族第一重視隱私
在市中心租賃的上班族,最大的要求就是能夠回到私領域的時候,可以真正的放鬆休息,把上班的壓力暫時釋放、可以的話享有完全的隱私。
也就是說共享空間提供的社交空間與功能,在上班族眼中並不是那麼加分、甚至是扣分,因為這種半強迫的社交其實會讓徹底休息願望難以實現。
不過如果這些是設置在私人空間,那就沒有甚麼太大問題,甚至會有不少人會願意多花點預算,但很可惜這些都是在公共空間,對於越來越追求隱私的現代人來說,其實是逆反需求的操作,有這樣需求的人其實不多。
特殊住戶流動率高
如同前面提到的,租屋上班族回家第一件事就是休息,對於私領域的要求比起以前更高,對於追求穩健租金獲利的包租公來說,這類一租數年的客戶,才是最喜愛的族群首選。
原因就是不太需要額外成本管理。相反的像是玖樓這類共享空間案例,由於租賃族群特殊、加上標榜公共空間,所帶來的就是管理成本不低,對於穩健獲利其實是沒有幫助的。
以我們公司為例,即使各自單位不相關,都會有吵架不合的事情出現,成為管理上的問題,更何況是這種標榜租客交流的物件。
甚至可能會讓租客流動率更高,讓經營成本無疑又往上拉,對於包租公來說,又是個頭痛的問題。
壓垮駱駝最後稻草
以玖樓為例,提供比豪宅更大的公共空間,收取租金卻不合比例。
以房間越多等於投資報酬率越高的一般原則來看,這個類型的物件,不要說收的租金能夠損益兩平了,可能連包租公自己都要掏腰包填平漏洞,別忘了這裡還沒有提到前面的公共空間修繕呢!
我想玖樓當初提的租金合約金額太高,讓租金成本很難攤提外,加上花了太多在裝潢費上,累積起來的成本就讓收租很勉強才能打平,遇到今天疫情狀況下,出租情況就更不理想,整個來看應該是成本計算上出了差錯。
共用辦公與居住有甚麼不同?
在台灣共享辦公的概念,其實接受的程度越來越高,但是不代表就能把這個概念複製到居住空間,一個最簡單的想法,即使與人產生不愉快,最多電腦收了就走,明天也不一定會見面。
居住空間那可不一樣,即使不願意也還是會碰的到面,而且共用辦公你可以想做大型咖啡廳,不想理人戴上耳機就好,共享居住空間你可沒辦法都關在房間裡。
加上共享辦公目前也只有台北可以推得起來,其他城市幾乎都看不到,最近新竹有些案例,但也只是少數而已。
總之要在東方觀念的地區,想推行共享生活空間,所需要耗費的心力會超出想像,離穩健收租獲利就會更遠。或許,未來的某一天台北能夠真正接受這個居住概念,不過短期內我想應該是不容易。
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